​​Toma nota, que hay noticias en el mundo de la vivienda. El 26 de mayo de 2023 entró en vigor la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la famosa «Ley de vivienda». ¿Quieres saber en qué consiste y cómo te afecta? Aquí te dejo los puntos clave:

• Se acabó el IPC como método para ajustar el alquiler. ¡Nada de subidas a lo loco! Por el momento…
• Ahora hay viviendas asequibles incentivadas y figuras como los «Grandes tenedores».
• La Administración tiene la potestad de declarar zonas con mercado residencial tenso, donde pondrán freno a los precios de alquiler.
• ¿Incentivos y recargos? ¡Claro que sí! Hay incentivos de IRPF para algunos arrendadores y aumentos en el IBI para casas vacías.
• ¡Más tiempo para inquilinos! Habrá prórrogas extraordinarias en los contratos de alquiler.
• Protección pública del suelo destinado a vivienda permanente sin descalificaciones, excepto en algunos casos.
• Cambios en el procedimiento de desahucio, ejecución hipotecaria y subastas cuando hay vulnerabilidad de por medio.

La nueva ley promete dar de qué hablar, así que, estate atento, que esto apenas está empezando. ¡Vamos con los detalles!

LIMITACIONES AL PRECIO DE LOS ALQUILERES DE VIVIENDAS

Atentos, inquilinos, habrá limitaciones en los precios de los alquileres. El legislador ha sacado la artillería con una serie de medidas nuevas:

• Adiós, IPC. Para evitar que la subida de la inflación se convirtiera en subida de precios del alquiler, ahora el aumento de la renta en los contratos de alquiler no podrá pasar del 2% hasta finales de 2023. En 2024 el límite es del 3% para grandes tenedores y en caso de no ser gran tenedor será el pactado entre las partes, o en su defecto, el 3%. A finales de 2024 el Instituto Nacional de Estadística debe crear un nuevo índice de referencia para la actualización de los contratos, ¡veremos que sucede después!
• Zonas tensionadas: Si tu barrio entra en esta categoría, pueden modificar las prórrogas y hasta poner topes en los precios de alquiler. ¿Cómo saber si estás en una zona tensa? Si los precios subieron más del 3% en los últimos 5 años o si pagar el alquiler te deja con menos del 30% de tus ingresos.
• Tope a la renta: Los caseros que no son gran tenedores no podrán subirte el alquiler salvo que en los dos últimos años hayan hecho mejoras energéticas, hayan mejorado la accesibilidad o si el contrato supera los 10 años. En ese caso, te podrán subir el alquiler como máximo un 10%. Eso sí, recuerda que no podrán repercutir cuotas o gastos no previstos en el anterior contrato. 
• Grandes tenedores: Si tienes más de 10 propiedades (excluyendo garajes y trasteros) o más de 1,500 m2 de vivienda eres un gran tenedor. Recuerda que, en las zonas de mercado residencial tensionado, las comunidades autónomas pueden disminuir el umbral a 5 o más inmuebles para considerarte como gran tenedor.
  Bien, pues en caso de cumplir los criterios anteriores, la renta del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precio de referencia que se publicarán en el futuro. Esta regulación se aplicará a los contratos que se formalicen a partir de la entrada en vigor de la Ley y una vez esté aprobado el sistema de índices. 

FORMALIZACIÓN DE LOS CONTRATOS DE ALQUILER

Esto es importante, a partir de ahora, los gastos de gestión y el papeleo del contrato van a correr por cuenta del casero. 

En cuanto a la duración de los contratos de alquiler, se mantiene en 5 años prorrogables a 3 años si el arrendatario es persona física y 7 años prorrogables a 3 años si el arrendatario es persona jurídica, pero se introducen prórrogas extraordinarias:

Si estás pasando por una mala racha (vulnerabilidad social y económica) tienes una prórroga adicional, un añito extra para arreglar las cosas. Si cumples los requisitos, tendrás tu hogar estable por 9 años.

Hay más, si tu barrio es una zona tensionada, hay prórroga especial, tres años adicionales en el contrato de alquiler, hasta un total de 11 años.

MEDIDAS FISCALES

También hay cambios en los impuestos, con el objetivo de fomentar el alquiler y bajar las rentas, el IRPF se pone las pilas. Ahora, si alquilas tu casa a alguien entre 18 y 35 años, tienes descuentos, desde un 50% hasta un 90% en los rendimientos netos.

También hay novedades en el IBI. Antes, los ayuntamientos podían poner un recargo del 50% en casas desocupadas. Ahora, si una casa está vacía más de 3 años, pueden poner hasta el 100% de recargo. Si un mismo propietario tiene dos o más casas desocupadas en el mismo pueblo, pueden ponerle un recargo de hasta el 150%.

Se entiende como “vivienda desocupada» aquella casa que esté vacía más de 2 años seguidos y pertenezca a titulares de 4 o más inmuebles residenciales. Pero hay causas justificadas, como obras o rehabilitación.

¡Así que cuidado, que Hacienda anda vigilando las casas vacías! Mejor que se llenen de vida o prepárate para pagar más. 😉

MODIFICACIONES EN EL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO, EJECUCIÓN HIPOTECARIA Y SUBASTA DE INMUEBLES EN SITUACIONES DE VULNERABILIDAD:

La nueva ley le da una vuelta de tuerca al procedimiento de desahucio. Ahora, antes de desalojar, la Administración va a comprobar si los ocupantes están en situación de vulnerabilidad.

Si eres un gran tenedor de viviendas, tienes que decir si la casa es la vivienda habitual del ocupante y demostrarlo con papeles del registro de la propiedad. También tendrás que demostrar si el ocupante está en situación de vulnerabilidad. Antes de empezar el desahucio, se tendrá que hacer un procedimiento extrajudicial de conciliación o intermediación.

En cuanto a los plazos de suspensión de los procedimientos de desahucio. Ahora son 2 meses para personas físicas y 4 para personas jurídicas en lugar de los 1 y 3 meses actuales. Con el objetivo de ofrecer más tiempo para buscar soluciones.

La protección también llega a las ejecuciones hipotecarias y las subastas de inmuebles. Si la casa es la vivienda habitual y el dueño es un gran tenedor, tienen que mirar si el ocupante está en situación de vulnerabilidad antes de seguir adelante. Si es así, se tendrá que acreditar que se ha realizado el procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes.

RÉGIMEN DE VIVIENDAS PROTEGIDAS

Hablemos de viviendas protegidas, una medida interesante que busca hacer las viviendas más asequibles para todos.

Se introduce el concepto de «vivienda asequible incentivada», casas privadas con beneficios otorgados por la Administración, a cambio de alquilarlas a precios más bajos. Estas viviendas están destinadas a personas con ingresos limitados que no pueden acceder a una vivienda al precio del mercado.

Establecen reglas para esta figura, como el destino exclusivo a residencia habitual, límites máximos de precio de alquiler y, lo mejor, no requiere la calificación formal como vivienda protegida.

Además, en zonas rurales con despoblación, pueden ayudar a dinamizar la economía y el empleo.

Por otro lado, las viviendas construidas en terrenos para vivienda tendrán protección pública permanente, al menos durante 30 años, salvo excepciones.

En cuanto al porcentaje de reserva para vivienda protegida en alquiler, la legislación urbana deberá establecer que no sea inferior al 50%, salvo en casos excepcionales.

Con estas medidas, buscan que más gente pueda acceder a una vivienda adecuada. Un paso importante hacia una vivienda más asequible.